登記簿に昔の抵当権がついたままだったら、どうしたらいいの？
こんにちは、福岡県久留米市のおちいし司法書士事務所の落石憲是です。
今日のテーマは、年に数回お目にかかる【休眠抵当権】の抹消登記のこと。
休眠抵当権とは何か？
簡単にいうと、登記簿に残ったままになっている、ずいぶん昔の抵当権のこと。
わたしは今年、4回お目にかかりました。
お客さまから直接、休眠抵当権の抹消登記をご依頼いただくケースもありますが、
相続による名義変更登記のご相談の際、登記情報を確認するときに、
休眠抵当権を発見することもあります。
住宅ローンを完済した際にする抵当権の抹消登記との違いは、
- 支払いが終わっているかどうかがわからない
（現在の所有者がかかわった抵当権ではないので） - 登記簿に載っている抵当権者を知らない
という点。
１．登記簿に載っている抵当権者またはその相続人などの行方が分かる場合
通常どおり、抵当権者の相続人と物件の所有者が共同して（または判決によって）登記を申請することになります。
なお、抵当権の抹消登記の前提として、抵当権の名義を相続人にする抵当権移転登記が必要になります。
２．登記簿に載っている抵当権者の行方が分からない場合
こちらのケースがほとんどだと思います。
ご依頼いただいたお客さまも、抵当権者のことはご存じありませんでした。
- 登記簿に載っている抵当権者の行方がわからず
- 弁済期から20年以上経過している
抵当権であれば、
- 弁済期から20年以上経過後に、債権額＋利息＋損害金の全額を供託
することで、
物件の所有者が単独で抵当権の抹消登記をすることができます。
いきなり供託をするのではなく、
まずは、登記簿に載っている抵当権者の戸籍を調査。
戸籍が取れたら、抵当権者の相続人を探すことになるでしょうが、
取れないことがほとんど(?)ですので、不在籍・不在住証明書を取ります。
それから、
抵当権者の登記簿上の住所に配達証明付きで手紙を送る。
それが宛先不明で戻ってくれば、
登記手続き上、抵当権者の行方が分からないという要件を満たすことになります。
つぎに、
弁済期から20年以上経過していることを示すためには、
弁済期がいつか？を調べることになります。
今の登記簿には、「弁済期」は登記事項ではないので書いてありませんが、
昔の登記簿（閉鎖登記簿謄本）には登記されていることがあります。
行方不明であることが確認できれば、最後に供託。
利息・損害金を計算して、供託します。
（供託する1週間程度前に、申請書の記載と供託金額について法務局に事前に確認してもらっています。）
100年以上経過しているので金額が気になるところですが、
現在の貨幣価値に換算する必要はありませんので、
上の登記簿のケースでは、供託金は180円でした。
ちなみに、損害金の計算ソフトは、法務省のホームページにあります。
これでようやく登記申請ができるようになります。
通常の住宅ローンの抵当権の抹消とは、ずいぶん手順も違うし、手間がかかります。
ですので、休眠抵当権の抹消手続きの報酬は、54,000円（平成27年11月現在）いただいております。
抵当権は、抹消登記をしなければ、ずっと残ったままです。
このような古い抵当権が残っていることがわかった時点で、
手続きをしておくことをオススメします。
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