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おちいし司法書士事務所@福岡県久留米市のブログ

このブログでは、おもに相続・遺言、登記手続きのことについて書いていきます。

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田畑を宅地にするには農業委員会の許可が必要です

こんにちは、福岡県久留米市のおちいし司法書士事務所の落石憲是です。

 

宅地は売買契約すれば名義変更できるのですが、
田んぼや畑といった農地は、契約だけでは名義変更できません。

農業委員会の許可をもらわないと売買契約が有効とはならず、
名義変更の登記もできません。
(登記申請書の添付書類として、農地法の許可書が必要!)

 

また、
農地を宅地にするのにも農業委員会の許可が必要です。

わたしの事務所のある福岡県久留米市では、その許可手続きがちょっと変わるそうです。

 

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久留米市のホームページによると、

現在、県の許可を得ることが必要な農地転用許可について、平成28年12月28日、久留米市は、県内で初めて国から指定を受け、県から許可権限を移譲されることとなりました。

これにより、従来申請から許可まで約40日間かかっていたのが、最短で15日間と大幅に期間を短縮することが出来るようになります

久留米市:県内初 農地転用許可等に関する農地法の事務・権限が県から市に移譲されます

 

平成29年4月1日より、農地転用許可については、久留米市農業委員会で交付することになりますので、農地法第4条及び第5条の規定に基づく許可申請書の様式が変わります

あわせて、農地転用許可申請書の受付窓口についても、下記の通り変更されます。 

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久留米市: 平成29年4月1日からの農地転用許可申請書の取扱について

 

平成29年4月以降の許可申請書の様式は、

久留米市:農地法第4条・第5条 農地転用許可申請書(平成29年4月1日以降)

からダウンロードできます。

 

ちなみに、当事務所では農地法許可申請の代行はできません。

行政への許可申請の代行は、
【司法】書士ではなく、
【行政】書士の仕事だから。

 

このことは、久留米市のホームページに

ただし、行政書士でない者が、他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類を作成することを業とすることは行政書士法違反となり、刑事罰が科されることがあります。

と書いてありました。

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▼今回の内容に限らず、ご相談事などございましたら、お気軽にお尋ねください!

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監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定め

こんにちは、福岡県久留米市のおちいし司法書士事務所の落石憲是です。

 

司法書士の登記の仕事は、
不動産の名義変更や抵当権の抹消だけでなく、
会社や法人の設立や変更登記もあります。

 

きょうは、株式会社の設立登記のお話。

 

会社法になってから、資本金の額や役員の人数が自由になったので、
最近ご依頼いただく株式会社の設立は、

  • 資本金=数百万円
  • 発起人=1~2名
  • 役員=取締役1~2名

ということが大半です。 

ですが、今回のご依頼は、
久しぶりに監査役」を置く株式会社の設立をご希望。

 

ここ最近、添付書類や登記する事項に改正があったので、
再確認しつつ手続きを進めました。

 

<改正点その1=本人確認証明書>

株式会社の設立登記や取締役・監査役の就任(再任を除く )登記の申請書には、取締役等の就任承諾書、代表取締役を選定した株主総会の議事録に押印した印鑑につき印鑑証明書が添付されている場合を除き、当該取締役等の本人確認証明書を添付しなければならない

※くわしくは、
平成27年2月20日付法務省民商第18号「商業登記規則等の一部を改正する省令の施行に伴う商業・法人登記事務の取扱いについて(通達)」
をご覧ください。

 

取締役会を置かない株式会社の場合、
取締役の就任承諾書に実印を押すので印鑑証明書を添付するので
特に気にする必要はないのですが、

監査役の就任承諾書には取締役と違って印鑑証明書はいらないから
代わりに本人確認証明書として住民票などを添付することになります。

 

今回は、監査役さんにも就任承諾書に実印を押していただき、
本人確認証明書=印鑑証明書にして、取締役さんと同じようにしました。

取締役は印鑑証明書、監査役は住民票を準備するようお願いしたら、
間違ってしまうかもしれませんからね。

 

<改正点その2=会計限定監査役である旨が登記事項に>

以前は、その監査役が業務監査権限まで持つのか、会計監査限定なのかは定款で定めればよかったので、登記簿を見ただけでは判断できませんでした。

 

この点を平成27年の改正で「監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定め」がある場合は、その旨を登記することになりました。

 

申請書の別紙に、監査役については、

「役員に関する事項」
「資格」監査役
「氏名」乙野次郎
「役員に関する事項」
「資格」監査役の監査の範囲に関する事項
「役員に関する事項」
監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがある
監査役設置会社に関する事項」監査役設置会社

というように書くようになります。

監査役の監査の範囲に関する事項」が資格というところが気にはなるのですが、
システム上致し方ないのでしょう。

 

設立登記の申請書は、

    株式会社設立登記申請書

 

商     号 第一電器株式会社
本     店 東京都中央区京橋一丁目1番1号
登 記 の 事 由  平成27年●月●日発起設立の手続終了
登記すべき事項 別紙のとおり

課 税 標 準 金 額 金3,000,000 円
登 録 免 許 税 額 金150,000 円

添 付 書 類

定款 1通
払込があったことを証する書面 1通(特例)
発起人決定書 1通(特例)
就任承諾書 2通(特例)
印鑑証明書 1通(特例)
本人確認証明書 1通(特例)
委任状 1通(特例)
印鑑届出の有無 有 ※管轄登記所に別途提出

上記のとおり登記を申請する。

平成27年10月1日


申 請 人 東京都中央区京橋一丁目1番1号
      第一電器株式会社
      東京都大田区東蒲田二丁目3番1号
      代表取締役 甲野太郎
上記代理人 福岡県久留米市日吉町16番地1ダイマンビル6階
      司法書士 落石憲是

宛 先 登 記 所 東京法務局 御 中
登 記 所 コード 01000

その他の申請書記載事項 連絡先の電話番号 0942-32-0020

 

別 紙 (登記すべき事項)
「商号」第一電器株式会社
「本店」東京都中央区京橋一丁目1番1号
「公告をする方法」官報に掲載してする
「目的」
1 家庭電器用品の製造及び販売
2 家具、什器類の製造及び販売
3 光学機械の販売
4 前各号に附帯する一切の事業
「発行可能株式総数」400株
「発行済株式の総数」200株
「資本金の額」金300万円
「株式の譲渡制限に関する規定」
当会社の株式を譲渡により取得するには、当会社の承認を受けなければならない。
「役員に関する事項」
「資格」取締役
「氏名」甲野太郎
「役員に関する事項」
「資格」代表取締役
「住所」東京都大田区東蒲田二丁目3番1号
「氏名」甲野太郎
「役員に関する事項」
「資格」監査役
「氏名」乙野次郎
「役員に関する事項」
「資格」監査役の監査の範囲に関する事項
「役員に関する事項」
監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがある。
監査役設置会社に関する事項」監査役設置会社
「登記記録に関する事項」設立

 

登記完了後の登記簿は、こんな感じになります。

   ↓

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平成27年2月6日付法務省民商第14号「会社法の一部を改正する法律等の施行に伴う商業・法人登記記録例について(依命通知)」)より抜粋

 

 ▼今回は、わたし自身の備忘録的な内容になりましたが、
この記事の内容に限らず、ご相談事などございましたら、お気軽にお尋ねください!

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なぜ不動産の売買契約書に実印を押さなければならないのですか?

こんにちは、福岡県久留米市のおちいし司法書士事務所 落石憲是です。

前回から、また1か月も経ってしまいました(^^ゞ

 

当事務所のホームページをご覧になった方から、こんなお問い合わせをいただきました。

 

家を買うことになって、不動産屋さんから

「売買契約書に実印を押してもらいますので、印鑑証明書を準備してください。」

と言われたのですが、

なぜ、売買契約書に実印を押すのですか?

 

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売買の契約自体は、書面(契約書)を作らなくても、

売主の「売ります」という意思と買主の「買います」という意思の合致でOKです。

 

コンビニでコーヒーを買うことも売買契約なのですが、

いちいち契約書にサインしたりしませんよね。

代金の支払いとコーヒーの受け渡しが同時に行われるので、

あとでトラブルになることはないでしょうから、書面を残す必要はありません。

 

しかし、不動産の場合は、高額な取引ですし、

契約と同時に不動産の引渡しをすることはまれです。

 

法律で署名・実印の押印が求められているわけではありませんが、

安全な売買取引ができるよう、

  1. 契約書は、契約内容を明らかにして、後日、もしトラブルになったときの証拠とするため
  2. 売買契約が本人の意思によってなされたことを明確にするため
  3. 契約者本人であることを明確にするため(なりすましによる架空の取引ではない)

実印の押印と印鑑証明書の添付が求められているのです。

 

ちなみに、

実印の押印と印鑑証明書の添付はセットです。

  • 実印を押すだけ
  • 印鑑証明書だけ

では、意味がありません。

実印だけ押されても、それがほんとに実印かどうか確認ができません。

印鑑証明書だけもってこられても、住所・氏名・生年月日の確認しかできません。

 

なお、登記手続きにおいては、

売買による名義変更の登記では売主さんに、

住宅ローンの抵当権設定登記では買主さんに実印を押していただきますので、

売主買主双方、実印と印鑑証明書をご準備いただくことになります。

 

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▼おすすめ本

印鑑の基礎知識―知らないではすまされない―

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当事務所にありますよ!

 

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依頼の決め手は、ホームページやブログが充実していたから!

こんにちは、福岡県久留米市のおちいし司法書士事務所の落石憲是です。

もう2月に入ったのに、今年はじめてのブログです。

明けましておめでとうございます(笑)

 

きょうのブログは、お客さまからいただいたアンケートのご紹介。

 

これまで、たくさんの方にアンケートにご協力いただきましたが、
今回のお客さまが一番たくさん書いていただきました。

しかもお褒めの言葉ばかり。ありがとうございますm(__)m

 

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ご家族が亡くなると、法事やら諸手続きやら、
いろんなことでバタバタとします。

相続の手続きはそう何度も経験することではありませんので、
何をしなければいけないのか?どんな書類が必要なのか?
わからないことだらけではないでしょうか?

 

おちいし事務所を知ったきっかけ...

ネットで「司法書士 久留米」と検索して。

(知り合いもいないし、ネットで検索するしか方法がありませんでした。)

 

依頼の決め手となったのは...

ホームページブログが充実していたので。

こちらの個人情報を提示するので、その前に自分の情報やプロフィールがきちんと開示されていることに安心感をもちました。

相手がどんな人かわからないと安心できないので、そういう意味でも信頼できました。

電話対応も感じ良かったです(^o^)

 

私自身も、病院やお店を決める際、ネットで調べて、

  • どんな人がやっているのか?
  • どんな雰囲気のところなのか?

はチェックしますから、情報開示しています。

 

実際に依頼しての感想...

初めに料金についてしっかり説明していただいて、安心できました。

初歩的な質問にも、優しく答えていただきました。

事務所が明るくて、清潔で、6階の窓から見える景色がいいです♪

 

何より、1番わたしがうれしかったのは、仕事が早かった事!!

わたしはせっかちなので、てきぱきと素早く迅速に仕事をしていただいたのが、1番良かったです。

少しでも時間のロスがあると、イライラしてしまうわたしなので。

迅速イコール「誠実」だと思います。ありがとうございました!!

 

そして、欄外にも!

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それでも、書ききれなかったということで、付箋にもコメントをいただきました。

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ブログを今後もがんばって続けて下さいね

と言っていただたので、

(あわてて)今年のブログを初投稿した次第です(笑)

 

ちなみに、2014.12.22のブログは、

です。 

 

 

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北方領土の不動産を相続したら?

こんにちは。福岡県久留米市の司法書士の落石憲是です。

 

先日、安倍首相とロシアのプーチン大統領による会談が行われ、
北方領土のことも協議されたようです。

 

そこで、きょうのブログは、それに関連して?

北方領土の不動産を相続したら 、どうすればいいのか?

 について。

 

北方領土の土地や建物の従前の登記簿や台帳の所有名義人については、
相続関係を明確にしておくのが適当であるとされています。

 

しかし、現状では、北方領土の登記手続きは行われていません。

 

では、どうしたらよいのでしょう?

 

釧路地方法務局根室支局において、相続の申出がされた場合のみ、
所定の用紙に相続事項を記載する暫定的な取扱いがなされているそうです。

 

わたしも、つい最近、ツイッターで知りました(^^ゞ

 

相続による名義変更(相続登記)と同様に、

  1. 被相続人の15歳頃から亡くなるまでのすべての戸籍謄本、除籍謄本等
  2. 法定相続人の現在の戸籍謄本等(被相続人が死亡した以後に作成されたもの)
  3. (登記簿上の住所が本籍と異なるとき)登記簿(台帳)上の住所が記載された被相続人の住民票または戸籍の附票
  4. 遺産分割協議書
  5. 相続する人の住民票

を添付して申し出るようです。

 

申出書はこのようなもの

  ↓

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ちょっと違う点は、登録免許税はかからないようですね。

 

それと、住民票等に登記簿上の住所が記載されていないなど、被相続人と登記簿上の所有者と同一人であるかどうか明らかにならない場合は、独立行政法人北方領土問題対策協会が発行する同一人証明書というものがあるそうです。

              ↓

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わたしの司法書士人生で、この件に出会うことはないかもしれませんが、
備忘録として。

 

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